Права та обов`язки землекористувачів

ПРАВА ЗЕМЛЕКОРИСТУВАЧІВ

Землекористувачі:

1) учасники земельних відносин;

2) особи, що володіють і користуються земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) користування або на праві безоплатного термінового користування.

Земельна ділянка - частина поверхні землі (в тому числі поверхневий грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку уповноваженим державним органом. Згідно з Федеральним законом від 22.07.2008 р. № 141-ФЗ земельною ділянкою є частина земної поверхні, межі якої визначені відповідно до федеральних законів.

Відповідно до статті 40 Земельного кодексу Російської федерації (далі ЗК РФ) власник земельної ділянки має право:

1) використовувати в установленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, прісні підземні води, а також ставки, обводнені кар'єри відповідно до законодавства Російської Федерації; (в ред. Федерального закону від 03.06.2006 N 73-ФЗ)

2) зводити житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі, будівлі, споруди відповідно до цільового призначення земельної ділянки та її дозволеним використанням із дотриманням вимог містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил, нормативів;

3) проводити відповідно до дозволеного використанням зрошувальні, осушувальні, культуртехнічні та інші меліоративні роботи, будувати ставки та інші водні об'єкти відповідно до встановлених законодавством екологічними, будівельними, санітарно-гігієнічними та іншими спеціальними вимогами; (в ред. Федерального закону від 03.06. 2006 року N 73-ФЗ)

4) здійснювати інші права на використання земельної ділянки, передбачені законодавством.

Власник земельної ділянки має право власності на:

1) посіви і посадки сільськогосподарських культур, отриману сільськогосподарську продукцію і доходи від її реалізації, за винятком випадків, якщо він передає земельну ділянку в оренду, постійне (безстрокове) користування або довічне успадковане володіння або безоплатне термінове користування;

Права учасників земельних відносин визначаються не тільки земельним, але і цивільним законодавством така сама. Так, з правом власника земельної ділянки використовувати в установленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, прісні підземні води, а також ставки, обводнені кар'єри відповідно до законодавства РФ (подп. 1 п. 1 ст. 40 ЗК) кореспондує право власника використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не передбачено законами та не порушує прав інших осіб (п. 3 ст. 261 ЦК). З правом зводити будівлі, будівлі, споруди відповідно до цільового призначення земельної ділянки та її дозволеним використанням із дотриманням різних нормативів (подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК) кореспондує право зводити на земельній ділянці будівлі і споруди, здійснювати їхню перебудову або знос , дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам за умови дотримання містобудівних і будівельних норм і правил, а також вимог про призначення земельної ділянки (п. 1 ст. 263 ЦК).

Згідно зі ст. 19 Закону РФ "Про надра" власники, власники земельних ділянок мають право на свій розсуд у їх межах здійснювати без застосування вибухових робіт видобуток загальнопоширених корисних копалин (піску, гравію тощо), що не значаться на державному балансі, і будівництво підземних споруд для своїх потреб на глибину до 5 м, а також пристрій і експлуатацію побутових колодязів та свердловин перший водоносний горизонт, який не є джерелом централізованого водопостачання, у порядку, встановленому відповідними органами виконавчої влади суб'єктів РФ. Недотримання хоча б одного з цих умов, наприклад будівництво підземної споруди на глибину більше 5 м, є порушенням ст. 19 Закону РФ "Про надра".

Здійснення прав на земельні ділянки часто допускається лише при дотриманні обов'язків. Наприклад, право на зведення будівель можна здійснювати тільки при дотриманні цільового призначення земельної ділянки (наприклад, на земельній ділянці сільськогосподарського призначення не допускається будівництво торгового комплексу) та містобудівних регламентів, що розробляються відповідно до Містобудівною кодексом. При недотриманні цих умов будівля на земельній ділянці є самовільною і в силу ст. 222 ГК підлягає знесенню за рішенням суду.

Право будувати і використовувати водні об'єкти (води) на своїй земельній ділянці і під ним (подп. 1 і 3 п. 1 ст. 40 ЗК) допускається при дотриманні вимог водного законодавства, ¹ а проведення меліоративних робіт - відповідно до ФЗ "Про меліорацію земель ".

Перелік прав власника на використання земельної ділянки, що міститься у п. 1 ст. 40 ЗК, є відкритим, допускає здійснення власником інших встановлених законодавством прав. У коментованій статті названо тільки одне з них - власник земельної ділянки має право власності на посіви і посадки сільськогосподарських культур, отриману сільськогосподарську продукцію і доходи від її реалізації, за винятком випадків, якщо він передає земельну ділянку в користування іншій особі (подп. 1 п. 2 ст. 40 ЗК).

Підпункт 2 п. 2 ст. 40 ЗК, встановлював, що власник земельної ділянки має право власності на "розташовані на земельній ділянці багаторічні насадження, за винятком випадків, встановлених Лісовим кодексом Російської Федерації", визнаний таким, що втратив силу ФЗ про введення в дію ЛК, "що позбавило власників будь-яких земельних ділянок права законної безкоштовної рубки будь-яких, у тому числі нелісових, багаторічних рослин ". ²

Серед інших прав власника земельної ділянки слід назвати право здійснення зі своєю земельною ділянкою угод, що не суперечать нормам земельного права.

Відповідно до ст. 41 ЗК особи, які не є власниками земельних ділянок, за винятком власників сервітутів, здійснюють права власників земельних ділянок, встановлені п. 1 ст. 40 ЗК.

Права осіб, які використовують земельну ділянку на підставі приватного сервітуту, визначаються договором, права осіб, які використовують земельну ділянку на підставі публічного сервітуту, визначаються законом або іншим актом, яким встановлено публічний сервітут. Дані положення кореспондують зі змістом п. 2 ст. 264 ЦК, згідно з яким особа, яка не є власником земельної ділянки, здійснює належні йому права володіння і користування ділянкою на умовах і в межах, встановлених законом або договором із власником.

Відмова громадян і юридичних осіб від здійснення належних їм прав не тягне припинення їх обов'язків (п. 2 ст. 43 ЗК).

ОБОВ'ЯЗКИ ЗЕМЛЕКОРИСТУВАЧІВ

Російська Федерація, її суб'єкти та муніципальні освіти зацікавлені у наданні земельних ділянок різним громадянам та організаціям, оскільки це означає покладання на них обов'язків власників майна.

Оскільки земельні відносини визначаються ст. 3 ЗК як відносини не тільки з використання, але і по охороні земель, частина обов'язків учасників земельних відносин закріплена в гл. II "Охорона земель" ЗК (у ст. 13). Тому в ЗК в окрему главу VI виділені "права і обов'язки власників земельних ділянок, землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок при використанні земельних ділянок".

У статті 42 ЗК РФ визначені обов'язки власників земельних ділянок та осіб, які не є власниками земельних ділянок, щодо використання земельних ділянок.

Обов'язок використовувати земельні ділянки відповідно до їх приналежністю до категорії земель і дозволеними до використання способами, які не повинні завдавати шкоди навколишньому середовищу, в тому числі землі як природного об'єкту, заснована на положеннях Конституції РФ. Відповідно до цих положень здійснення правомочностей власника землі не повинно завдавати шкоди навколишньому середовищу (ч. 2 ст. 36); кожен зобов'язаний зберігати природу і навколишнє середовище, дбайливо ставитися до природних багатств (ст. 58).

Дотримання цільового призначення земельної ділянки при її використанні - головний обов'язок учасників земельних відносин. Земельне законодавство допускає надання земельної ділянки не взагалі, а тільки з певною метою використання, що відбивається в документах про права на земельні ділянки. Громадянин або юридична особа не можуть на власний розсуд змінити цільове призначення земельної ділянки. Така зміна здійснюється за рішенням відповідного органу і часто пов'язане зі спеціальною процедурою переведення земель з однієї категорії в іншу.

Наступна обов'язок - зберігати межові, геодезичні та інші спеціальні знаки, встановлені на земельних ділянках відповідно до законодавства. Федеральним законом від 26 грудня 1995 р. N 209-ФЗ "Про геодезії і картографії" (в ред. Від 26 червня 2007 р.) ³ встановлено обов'язок учасників земельних відносин повідомляти органи з геодезії та картографії про випадки пошкодження геодезичних пунктів, а також забезпечувати доступ до них при проведенні геодезичних і картографічних робіт (ст. 16). Відповідно до Положення про охоронні зони та охорони геодезичних пунктів на території Російської Федерації, затвердженим Постановою Уряду РФ від 7 жовтня 1996 р. N 11704, геодезичний пункт містить у собі охоронну зону, до якої належать земля під ним і навколо нього шириною 1 м.

Власники земельних ділянок та особи, які не є власниками земельних ділянок, зобов'язані також здійснювати заходи з охорони земель, дотримуватися порядку користування лісами, водними та іншими природними об'єктами. Обов'язки з охорони земель містяться у ст. 13 ЗК, інших природних об'єктів - у лісовому, водному та іншому законодавстві.

Ще один обов'язок - своєчасно приступати до використання земельних ділянок у випадках, якщо терміни освоєння земельних ділянок передбачені договорами. Слід зазначити, що терміни освоєння земельних ділянок можуть бути передбачені не тільки договорами, а й законами. Відповідно до ст. 39 ЗК при руйнуванні будівлі на земельній ділянці власник земельної ділянки зобов'язаний приступити до відновлення будови протягом трьох років.

Стаття 284 ЦК встановлює, що земельна ділянка може бути вилучена у власника у випадках, коли ділянка призначена для сільськогосподарського виробництва або будівництва і не використовується для відповідної цілі протягом трьох років, якщо більш тривалий строк не встановлений законом. У цей період не включається час, необхідний для освоєння ділянки, а також час, протягом якого ділянка не могла бути використаний за призначенням через стихійних лих чи через інші обставини, що виключають таке використання.

Порушення термінів освоєння земельних ділянок є однією з підстав припинення прав на них.

Про виконання обов'язків своєчасно проводити платежі за землю див. коментар до гл. X ЗК.

Обов'язок дотримуватися при використанні земельних ділянок вимоги містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил і нормативів кореспондує з відповідним правом, закріпленим подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК. Учасник земельних відносин повинен погоджувати проект будівництва з архітектурними, природоохоронними та іншими органами. Орендар, крім цього, зобов'язаний дотримуватися при будівництві умови договору оренди земельної ділянки.

Обов'язок не допускати забруднення, захаращення, деградацію і погіршення родючості грунтів на землях відповідних категорій входить у заходи з охорони земель.

Власники земельних ділянок та особи, які не є власниками земельних ділянок, зобов'язані виконувати інші вимоги, передбачені федеральними законами. Наприклад, громадяни, на земельних ділянках яких виростають рослини, віднесені до наркотичних засобів, зобов'язані їх знищити (ст. 29 Федерального закону від 8 січня 1998 р. N 3-ФЗ "Про наркотичні засоби і психотропні речовини" (в ред. Від 24 липня 2007 р.) ^{Квітень}

Використовувати земельні ділянки необхідно так, щоб не порушувати права інших учасників земельних відносин.

Відповідно до ст. 7 ФЗ про введення в дію ЗК до земельних відносин, що виникли до введення Кодексу в дію, ЗК застосовується в частині тих прав і обов'язків, які виникнуть після введення його в дію. Дане положення означає, що стосовно прав і обов'язків на земельні ділянки норми ЗК зворотної сили не мають. Виняток становить положення не ЗК, а п. 4 ст. 3 ФЗ про введення в дію ЗК, відповідно до якого громадяни Російської Федерації, що мають у фактичному користуванні земельні ділянки з розташованими на них житловими будинками, придбані ними в результаті угод, які були вчинені до набрання чинності Законом СРСР від 6 березня 1990 N 1305-1 "Про власність в СРСР", але які не були належним чином оформлені і зареєстровані, мають право безкоштовно придбати право власності на вказані земельні ділянки відповідно до правил, встановлених ст. 36 ЗК.

У статті 43 говориться про те, як здійснювати права на земельну ділянку. Розсуд у здійсненні прав на земельні ділянки федеральними законами суттєво обмежена, що слід вже зі змісту ст. 40 ЗК (див. коментар до неї) як одного з таких федеральних законів. Законодавство, по суті, позбавило навіть власника земельної ділянки свободи здійснення своїх повноважень володіння, користування та розпорядження нею. Ще більше обмежені права осіб, які не є власниками земельних ділянок: вони не вправі їх продавати, обмінювати, заповідати, дарувати, віддавати в заставу або за договором ренти.

У залежності від видів земельних ділянок існує безліч обмежень у здійсненні прав на них. Вони виражаються в обов'язках: використовувати земельні ділянки за цільовим призначенням; забудовувати у визначений термін (якщо ділянка надавалася для будівництва) або, навпаки, утримуватися від забудови (наприклад, якщо ділянка надавалася для городництва); не допускати розділу або, навпаки, зосередження певної площі земель у власності однієї особи і ін розсуд обмежувати також загальноправовим заборонами зловживання своїми правами, їх здійснення виключно з метою заподіяння шкоди іншій особі (так звана "шикана") або обмеження конкуренції.

Пункт 2 ст. 43 ЗК, згідно з яким відмова громадян і юридичних осіб від здійснення належних їм прав на земельні ділянки не тягне за собою припинення їх обов'язків, встановлених ст. 42 ЗК, не означає відмову від самого правообладания земельною ділянкою, про який йдеться в ст. 53 ЗК. У п. 2 коментарів статті мається на увазі відмову від суб'єктивних прав, встановлених ст. ст. 40 і 41 ЗК. Щоб відмовитися від обов'язків правовласника земельної ділянки, необхідно втратити статус такого правовласника, тобто зареєструвати припинення свого права на земельну ділянку в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.

СПИСОК НОРМАТИВНО-ТЕХНІЧНИХ ДЖЕРЕЛ ТА ЛІТЕРАТУРИ

1. Земельний Кодекс Російської Федерації (ЗК РФ) від 25.10.2001

2. Цивільний Кодекс Російської Федерації (ГК РФ) ототем 30.11.1994

3. Містобудівна кодекс РФ від 29.12.2004

4. Лісовий Кодекс Російської Федерації (ЛК РФ) від 22.01.1997

5. Постанова Уряду РФ від 7 жовтня 1996 р. N 1170

6. Федеральний Закон РФ від 22.07.2008 № 141-ФЗ «Про внесення змін в окремі законодавчі акти Російської Федерації в частині вдосконалення земельних відносин»

7. Федеральний Закон від 03.06.2006 N 73-ФЗ "Про введення в дію водного Кодексу Російської Федерації" (прийнято ДД ФС РФ 12.04.2006)

8. Федеральний закон РФ від 10 січня 1996 р. N 4-ФЗ "Про меліорацію земель»

9. Федерального закону РФ від 8 січня 1998 р. N 3-ФЗ "Про наркотичні засоби і психотропні речовини" (в ред. Від 24 липня 2007 р.)

10. Закон РФ від 21.02.1992 "Про надра"

11. Навчально-практичний посібник «Земельне право» О.М. Оглобліна, Л.В. Тихомирова, Ю.А. Тихомиров, М. 2009.